Kostenlose
Ersteinschätzung!

Zum Kontakt >

Sprechen Sie uns direkt an.

Gerichtlich bestätigte Prospektmängel beim Wölbern Fonds Frankreich 04

Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 10.12.2015 die Targobank zum Schadensersatz verurteilt und in diesem Zusammenhang die Fehlerhaftigkeit des Verkaufsprospektes des Frankreich 04 festgestellt. Das Landgericht hat mehrere evidente Prospektfehler bestätigt. Die Hamburger Sparkasse (HASPA) erkennt sogar gegen sie geführte Schadensersatzklagen ohne mündliche Verhandlungen an (LG Hamburg, Anerkenntnisurteil vom 24.11.2016 – 327 O 6/16). Download Anerkenntnisurteil LG Hamburg als PDF-Datei

Das Landgericht Münster geht ebenfalls von der Fehlerhaftigkeit des Verkaufsprospektes aus und hat in einem von unserer Kanzlei geführten Verfahren die verklagte Sparkasse Münsterland Ost am 01.04.2016 ohne Beweisaufnahme antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht Münster sprach dem geschädigten Anleger nicht nur seinen gesamten Kapitalverlust zu, sondern verurteilte die Sparkasse darüber hinaus auch zur Freistellung des Anlegers von allen steuerlichen und wirtschaftlichen Nachteilen, die aus der Zeichnung seiner Beteiligung am Frankreich 04 resultieren. Das Landgericht Münster schloss sich vollumfänglich unserer Argumentation an.

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 10.07.2015 die von unserer Kanzlei verklagte FiNUM.Private Finance AG – vormals SRG Partner OHG, später SRQ FinanzPartner AG – wegen fehlerhafter Anlageberatung in Bezug auf den vergleichbaren Vorgängerfonds Frankreich 01 antragsgemäß  verurteilt und stellte in dem dortigen Prospekt einige aufklärungsbedürftige Prospektfehler fest. Die ausführliche Begründung des Landgerichts Berlin zur Fehlerhaftigkeit des Prospekts des Frankreich 01 kann 1 : 1 auf den Prospekt des Frankreich 04 übertragen werden.

Kapitalmusterverfahren vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht – Stillstand in den laufenden Rechtstreiten

Das Landgericht Hamburg hat mit Beschluss vom 22.02.2017 – Az.: 327 OH 2/16 – dem Hanseatischen Oberlandesgericht die Frage vorgelegt, ob der Prospekt für die SCI Vierte IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich in wesentlichen Punkten unrichtig und damit insgesamt unvollständig und irreführend ist. Das Landgericht Hamburg hat damit ein sogenanntes Kapitalmusterverfahren in Gang gesetzt, in welchem das angerufene Hanseatische Oberlandesgericht verbindlich für alle deutschlandweit anhängigen Rechtstreitigkeiten über die Richtigkeit bzw. Unrichtigkeit des Fondsprospektes zu entscheiden hat. Wie lange das Musterverfahren dauern wird, ist nicht absehbar; mit einigen Jahren muss aber wohl gerechnet werden, da letztlich wohl der Bundesgerichtshof über diese Frage entscheidet.

Folge des Vorlagebeschlusses des Landgerichts Hamburg ist jedenfalls, dass die meisten Landgerichte die bei ihnen anhängigen Verfahren gegen die seinerzeit beratenden Banken bis zum rechtskräftigen Abschluss des Musterverfahrens aussetzen.

Drohende Verjährung !!!

Anleger, die ihre Beteiligung am Frankreich 04 im Jahr 2007 gezeichnet haben sollten beachten, dass ihre Ansprüche wegen einer fehlerhaften Anlageberatung angesichts der absoluten 10 jährigen Verjährungsfrist in diesem Jahr verjähren werden! Die 10 jährige Frist ist taggenau zu berechnen (Beispiel: Ansprüche aus einer Zeichnung am 31.07.2007 verjähren spätestens am 31.07.2017!).

Ansprüche von Anlegern, die im Jahr 2006 gezeichnet haben und die keine verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen haben, sind mitlerweile verjährt.

Zusammenfassung der Fakten:

  • persönliche und unbegrenzte Haftung der Anleger
  • im Best-case Anlegerverluste von rund 77,5 % des Investments
  • gerichtlich festgestellte Prospektfehler führen zur Haftung der Anlagenvermittler:
  1. unzureichende und widersprüchliche Darstellungen im Prospekt zur Haftung der Anleger
  2. unzutreffende Angaben im Prospekt zum Abschluss von Non-Recourse-Klauseln
  3. kein Hinweis auf Revisionsrecht des Mieters zur Anpassung des Mietzinses
  • Kapitalmusterverfahren vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht – Aussetzung der reglulären Verfahren
  • Verjährung im laufenden Jahr

Wölbern Fonds Frankreich 04 in der Liquidation

Der geschlossene Wölbern Immobilienfonds Fonds Frankreich 04 stand Mitte des Jahres 2014 kurz vor der Insolvenz. Das Geschäftsjahr 2012 schloss mit einem Verlust von rund 33,46 Mio. €. Der Fonds konnte nur durch die kurzfristige Aufnahme von Überbrückungskrediten und Stillhalteabkommen mit der finanzierenden HSH Nordbank AG vorerst fortgeführt werden.

Das 15 000 qm große Fondsobjekt wurde im Juli 2015 in einem prosperierenden Marktumfeld in einem „Hau-Ruck-Verfahren“ kurzfristig zu einem Schnäppchen-Preis von 112 Mio. € verkauft. Von diesem Geld werden die gut 3.300 Anlegern jedoch nichts sehen, da der Verkaufserlös komplett zur Ablösung der erheblichen Schulden der Fondsgesellschaft verwendet wird. Sämtliche Verbindlichkeiten werden damit aber nicht bedient werden. Eine persönliche Inanspruchnahme der Frankreich 04 Anleger von Seiten der Hauptgläubigerin, der HSH Nordbank AG, ist vorerst abgewendet worden, weil die Fondsgesellschaft ihre gegen die Anwaltskanzlei Bird & Bird u.a. eingeklagte Schadensersatzforderung von rund 18,36 Mio. € an die Bank abgetreten hat. Das Prozesskostenrisiko dieser Schadensersatzklage trägt aber weiterhin der Fonds und damit letztlich die persönlich haftenden Gesellschafter.

Die Fondsgesellschaft befindet sich jetzt in der Liquidation. Die Fondsgeschäftsführung hat in ihrem Geschäftsbericht aus Oktober 2015 darauf hingewiesen, dass eine Insolvenz des Frankreich 04 nach wie vor möglich ist, was die Gefahr der persönlichen Inanspruchnahme der Fondsanleger für Verbindlichkeiten der Fonds wieder akut werden lässt. In dem für die Anleger besten Fall werden sie „nur“ einen Großteil Ihres Investments abschreiben und einen Verlust von ca. 77,5 % hinnehmen müssen.

Beteiligung an der SCI Vierte IFF geschlossener
Immobilienfonds für Frankreich in Paris

Investitionsobjekt des Frankreich 04 ist ein im Jahr 1997 generalsaniertes Gebäude in Paris (NeuillysurSeine). Der Mietvertrag mit der Wirtschaftsprüfergesellschaft GIE Ernst & Young wurde aufgrund eines Ende letzten Jahres geschlossenen Vergleichs vorzeitig zum 31.12.2014 beendet. Der Mieter hatte im Jahr 2013 die Mietzahlungen eingestellt, nachdem er schon im Juni 2012 bei der Fondsgesellschaft unter Berufung auf eine spezielle gesetzliche Regelung im französischen Handelsgesetzbuch eine erhebliche Reduzierung des Mietzinses gefordert hatte (Revisionsrecht). Nach der Feststellung eines gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens erfolgte das Reduzierungsverlangen auch zu Recht. Es bestand die Gefahr, dass der Mieter Mietrückzahlungsansprüche in Millionenhöhe gegen die Fondsanleger persönlich geltend macht. Inhalt des mit dem Mieter geschlossenen Vergleichs war neben der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages eine nachträgliche Reduzierung des Mietzinses, der dann auch nur noch bis zum 30.06.2014 gezahlt werden musste. Der Mieter verzichtete auf die persönliche Inanspruchnahme der Fondsanleger. Seit Oktober 2013 verfügte der Fonds über keinerlei Einkünfte mehr, was zum Scheitern des gesamten Fondskonzeptes führte.

Hinzu kommt eine weitere Liquiditätslücke aufgrund von Veruntreuungen der ehemaligen Geschäftsführung unter Leitung des Ex-Wölbern-Chef Heinrich Maria Schulte. Diese hatte eigenmächtig rd. 16,42 Mio. € in Anleihen der Woelbern Invest B.V. investiert. Die Woelbern Invest B.V.  fiel Ende 2013 in die Insolvenz, so dass das Investment vollständig abgeschrieben werden musste. Diese Umstände wirkten sich direkt auf den vom Fonds aufzubringenden Kapitaldienst aus. Der Geschäftsbetrieb des Fonds konnte ab Mitte 2014 nur noch mit Überbrückungskredite fortgesetzt werden. Dieses war auch der Grund für den überstürzten Verkauf der Fondsimmobilie im Sommer diesen Jahres zu einem Preis von 112 Mio. €.
Mit dem Verkauf der Fondsimmobilie hat sich auch der Gesellschaftszweck des Frankreich 04 erledigt, der nunmher liquidiert wird. Der Verkaufserlös wurde i.H.v. 110 Mio. € an die HSH Nordbank AG zur teilweisen Ablöse der bestehenden Verbindlichkeiten abgetreten; der Resterlös von 2. Mio. € soll für die Kosten der laufenden Geschäftsführung während der Liquidation des Frankreich 04 verwendet werden. Die Geschäftsführung hat bereits darauf hingewiesen, dass diese Mittel möglicherweise nicht ausreichen werden und eine Insolvenz des Fonds nach wie vor möglich ist.
Die Anleger partizipieren nicht am Verkaufserlös und gehen damit leer aus!

Unbeschränkte Haftung der Anleger
des Frankreich 04

Die Anleger des Frankreich 04 beteiligten sich unmittelbar an einer französischen „Société Civile Immobilière“ (kurz „SCI“). Dabei handelt es sich um eine nicht gewerblich geprägte Personengesellschaft bürgerlichen Rechts nach dem französischen Zivilgesetzbuch (Code Civil), die am ehesten mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Deutschland zu vergleichen ist. Die Haftung als Gesellschafter dieser SCI ist unbegrenzt, Anleger haften theoretisch mit Ihrem gesamten Vermögen. Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts werden in Deutschland schon seit über 15 Jahren wegen der unbegrenzten Haftungsrisiken nicht mehr aufgesetzt. Die Geschäftsführung hat sich zwar grundsätzlich dazu verpflichtet, in jedem Vertrag den sie für die SCI eingehen sollte, eine sogenannte Non-Recourse-Klausel zu verankern. Die Vertragspartner des Fonds sollten mit dieser Klausel darauf beschränkt werden, ihre Ansprüche nur gegenüber der Gesellschaft und nicht auch gegenüber den einzelnen Gesellschaftern geltend zu machen. Tatsächlich wurde diese Verpflichtung aber nicht umgesetzt. So weisen z.B. weder der Mietvertrag mit dem ehemaligen Mieter der Fondsimmobilie, der GIE Ernst & Young, noch der Zins-Swap-Vertrag mit der HSH Nordbank AG entsprechende Vereinbarungen zur Haftungsbegrenzung auf.

Die GIE Ernst & Young hat nur aufgrund des finanziellen Entgegenkommens des Fonds im Rahmen des Vergleichsabschluss darauf verzichtet, die Anleger des Fonds persönlich für Mietrückzahlungsansprüche in Anspruch zu nehmen. Die HSH Nordbank AG stellt sich wegen des Fehlens dieser Klausel in dem Zins-Swap-Vertrag (Laufzeit bis 30.09.2021) auf den Standpunkt, dass der nicht durch die Gesellschaft gedeckte negative Swap-Wert von den Gesellschaftern persönlich eingefordert werden kann. Der negative Swap-Wert betrug im Oktober 2014 ca. 23,7 Mio. €!
Ob es der Fondsgeschäftsführung gelingen wird, für die beabsichtigte Revitalisierung der Fondsimmobilie (geschätzte zusätzliche Kosten: ca. 27,4 Mio. €), in die hierfür noch abzuschließenden Verträge haftungsbegrenzende Vereinbarungen mit aufzunehmen, muss angesichts der finanziellen Lage der Fondsgesellschaft bezweifelt werden. Den potentiellen Vertragspartnern dürfte die aktuelle Situation des Fonds bekannt sein.

Insbesondere im Falle einer Insolvenz des Frankreich 04 stellt sich eine unbeschränkte Haftung der Anleger für diese als existenzgefährdend dar, wenn jeder einzelne Anleger unbegrenzt mit seinem gesamten Vermögen für die Gesamtverbindlichkeiten des Fonds gerade zu stehen hat.

Persönliche Einkommenssteuerpflicht
der Anleger in Frankreich

Die Gefahr der Inanspruchnahme hat sich im Jahr 2013 erstmals realisiert: die Anleger des Wölbern Frankreich 04 haben im Oktober / November 2013 einen französischen Einkommenssteuerbescheid für das Veranlagungsjahr 2012 erhalten. Durch die Beteiligung an dem Wölbern Frankreich 04 sind die Anleger als Gesellschafter persönlich einkommensteuerpflichtig. Geplant war, dass der Fonds diese persönliche Steuerschuld für die Anleger tragen sollte.

Dies ist aufgrund der Vorfälle bei der Wölbern Invest KG und der dadurch bedingten Liquiditätslage des Fonds jedoch nicht möglich. Die Wölbern Treuhand GmbH hatte hierzu die Anleger informiert mit der Aufforderung, möglichst umgehend den jeweiligen fälligen Betrag an die Banque de France zu überweisen. Dieser Verpflichtung müssen die Gesellschafter aufgrund der vorliegenden Gesellschaftsform auch nachkommen. Dies kann sich auch auf die folgenden Jahre auswirken.

Handlungsempfehlung für
betroffene Anleger

Als Anleger des Frankreich 04 können Sie nach der Veräußerung der Fondsimmobilie nur noch hoffen, dass die Kosten der Liquiditon von dem hierfür vorgesehenen Teil des Verkaufserlöses abgedeckt sind, andernfalls Sie wohl doch noch zur Kasse gebeten werden können. Weitere Zahlungen des Fonds an Sie sind nicht vorgesehen. Ihr finanzieller Verlust beträgt somit mindestens 77,5 % Ihrer persönlichen Einlage (inkl. Agio). Die Gefahr einer persönlichen Inanspruchnahme aufgrund der unbegrenzten Haftung als Gesellschafter einer französischen Société civile immobilière besteht nach wie vor. Vor diesem Hintergrund sollten Sie prüfen lassen, ob Schadensersatzansprüche gegen den damaligen Vermittler der Fondsbeteiligung geltend gemacht werden können, die ebenfalls die Freistellung von der unbegrenzten Haftung umfasst.
Die Aussichten einer erfolgreichen Klage schätzen wir für überaus gut ein.

Ihr Ansprechpartner

Cord Veting
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und
Kapitalmarktrecht

Tel.: 030 / 20 84 733 – 20
Fax.: 030 / 20 84 733 – 29
E-Mail senden

© Weidhas · Veting · Naacke Rechtsanwälte Part mbB | Online Marketing von loonma