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IVG EuroSelect 12 London Wall

Der IVG EuroSelect 12 London Wall ist ein geschlossener Immobilienfonds, der durch das Zusammenwirken verschiedener Faktoren in eine wirtschaftliche Schieflage geraten ist. Ob der Fonds zu retten ist, ist derzeit noch nicht absehbar. Verluste sind vor diesem Hintergrund jedoch sehr wahrscheinlich. Anleger des IVG EuroSelect Zwölf sollten bereits jetzt juristisch überprüfen lassen, ob sie Schadenersatzansprüche geltend machen können.

IVG EuroSelect 12 – Ist der Fonds noch zu retten?

Über den geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 London Wall – kurz IVG 12 – konnten Anleger in das Bürogebäude “60 London Wall” investieren. Aufgelegt wurde der IVG EuroSelect Zwölf im Jahr 2006, mehr als 6.000 Anleger haben Anteile dafür gezeichnet. Das Gesamtinvestitionsvolumen des IVG 12 betrug mehr als 366 Millionen Euro. Etwa 167 Millionen Euro wurden von den Anlegern aufgebracht. Der Rest wurde durch Fremdkapital und teilweise in Fremdwährungen finanziert. Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des IVG EuroSelect Zwölf resultieren aus den Modalitäten seiner Finanzierung sowie der angespannten Situation auf dem Londoner Immobilienmarkt. Anleger des IVG 12 sollten sich bereits jetzt an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden, der sowohl die allgemeine Situation des Fonds als auch mögliche Schadenersatzansprüche seines Mandanten bewertet.

Kanzleiprofil

  • Kostenlose Ersteinschätzung
  • Rechtliche und wirtschaftliche Kompetenz
  • Begleitung zahlreicher erfolgreicher Gerichtsverfahren deutschlandweit

Drei bekannte Risiken des IVG EuroSelect 12 (IVG 12)

Wertverlust der Büroimmobilie

Bereits Ende 2008 war der Wert des Anlageobjektes des IVG EuroSelect Zwölf von im Ankaufsgutachten angegebenen 204 Millionen Britischen Pfund (GBP) respektive 206 Millionen GPP im Jahr 2007 auf nur noch 160 Millionen GBP gesunken. Eine Steigerung der Mietpreise war aufgrund der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt schon damals nicht zu erwarten.

Zu hohe Verschuldung

Die mit der finanzierenden Bayern LB vereinbarte Beleihungsgrenze (“Loan to Value” – der Maximalsatz der Verschuldung in Relation zum aktuellen Wert der Immobilie) wurde beim IVG EuroSelect 12 London Wall bereits 2009 überschritten. Die Bank ist daher zur Zwangsversteigerung und anderen Maßnahmen berechtigt.

Hauptmieter fällt weg

Der bisherige Hauptmieter – das internationale Bankhaus ING Intermediate Holding Ltd. – wird seinen Mietvertrag nicht über das Jahr 2016 hinaus verlängern. Ob eine Neuvermietung zu vergleichbaren Konditionen möglich ist, erscheint angesichts des schwierigen Marktes fraglich.

IVG EuroSelect 12 London Wall
– kein Krisenopfer!

Gerne stellt die Fondsgesellschaft den IVG EuroSelect Zwölf als ein Opfer der Finanz- und Wirtschaftskrise dar. Es stimmt zwar, dass die Kreditkrise auf den internationalen Finanzmärkten die Volkswirtschaft Großbritanniens und Londons relativ hart getroffen hat. Der Markt für Büroimmobilien wurde besonders stark in Mitleidenschaft gezogen, eine Erhöhung der Mietpreise ist auch in Zukunft wenig realistisch. Allerdings waren dies alles absehbare Umstände, da es immer zu Hochs und Tiefs auf dem Immobilienmarkt kommen kann. Absehbar hat sich das Wechselkursverhältnis zwischen GBP und Euro verschlechtert, so dass der IVG 12 derzeit weniger Euro für seine Einnahmen in GBP erhält. Durch das Überschreiten der “Loan-to-Value”-Grenze hängt

das Schicksal des IVG EuroSelect Zwölf bereits seit Jahren davon ab, ob die finanzierende Bayern LB in Verhandlungen guten Willen zeigt. Spätestens nach dem Wegfall des Hauptmieters der Immobilie kommen auf die Fondsgesellschaft außerdem zusätzliche Investitionen durch umfangreiche Renovierungsarbeiten zu. Diese sind notwendig, um einen Nachmieter zu finden, der für die Räumlichkeiten einen vergleichbaren Preis zahlt wie der bisherige Mieter. Insgesamt ist die finanzielle Situation des IVG EuroSelect 12 London Wall also äußerst schwierig. Zu den prospektierten Ausschüttungen ist der IVG 12 bereits jetzt nicht mehr in der Lage. Darüber hinaus wurde in dem Prospekt nicht über die SWAP Geschäfte aufgeklärt.

Das sollten betroffene Anleger unternehmen:

  1. Konsultieren Sie bereits jetzt einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, um zu überprüfen, ob Sie im Hinblick auf den IVG 12 gegenüber Ihrer Bank Schadenersatzansprüche geltend machen können. Ihr Anwalt wird in diesem Rahmen auch den Status des IVG EuroSelect Zwölf anhand der aktuellsten Daten dazu bewerten.
  2. Juristische Begründungen für Schadenersatzansprüche sehen wir in Fehlberatungen sowie fehlerhaften Prospekten, welche die Anlagevoraussetzungen und Risiken des IVG EuroSelect 12 London Wall nicht ordnungsgemäß erläutern. Die meisten Banken klären ihre Kunden erfahrungsgemäß nicht in vollem Umfang über das unternehmerische Risiko einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds auf.
  3. Eine weitere Klagebegründung kann darin bestehen, dass Ihre Bank Sie nicht über sogenannte “Kickbacks” informiert hat. Dabei handelt es sich um Rückvergütungen, die das Institut für die Empfehlung und Vermittlung des IVG EuroSelect Zwölf erhalten hat.

Ihr Ansprechpartner

Paul Naacke
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und
Kapitalmarktrecht

Tel.: 030 / 20 84 733 – 20
Fax.: 030 / 20 84 733 – 29
E-Mail senden

Alle Details zum geschlossenen Immobilienfonds
IVG EuroSelect 12 London Wall

EuroSelect SymbolbildDas Anlageobjekt des geschlossenen Immobilienfonds IVG Euro Select 12 London Wall ist eine gleichnamige Büroimmobilie in London. Die Fondsgesellschaft ist – unter anderem als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise – immer stärker in eine wirtschaftliche Schieflage geraten. Bereits 2009 musste der IVG 12 durch den Mietpreisverfall für Büroimmobilien einen deutlichen Wertverlust verschmerzen, eine Erholung dieses Marktes ist auch künftig nicht in Sicht. Erschwerend für die Lage des IVG EuroSelect Zwölf wirkt sich aus, dass der bisherige Hauptmieter – das internationale Bankhaus ING Intermediate Holding Ltd. – seinen bis 2016 laufenden Mietvertrag nicht verlängern wird.

Ob der IVG 12 einen Nachmieter zu vergleichbaren Konditionen finden kann, ist fraglich. Die prospektierten Ausschüttungen können durch die Fondsgesellschaft nicht mehr vorgenommen werden. Die in der “Loan-to-Value”-Klausel des Kreditvertrages mit der finanzierenden Bayern LB festgeschriebene Beleihungsgrenze hat der IVG 12 bereits im Jahr 2009 überschritten.

  • Fondsart: Geschlossener Immobilienfonds in Großbritannien
  • Initiator: VG ImmobilienFonds GmbH, eine 100%ige Tochter der IVG Immobilien AG
  • Beteiligung: Als Direktkommanditist an der „IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG“ oder über die Treuhandgesellschaft „Wert-Konzept Immobilienfonds Verwaltungsgesellschaft mbH“
  • Fondsvolumen: 366 Millionen Euro
  • Mindestbeteiligung: 10.000 £ zzgl. Agio bei 100% Einzahlung

Unser Fazit zum IVG 12

Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 London Wall wurde unmittelbar vor dem Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise aufgelegt, seine Entwicklung wurde durch diese stark beeinflusst. Die wirtschaftliche Lage des IVG 12 gibt keinen Anlass für Optimismus. Vor diesem Hintergrund und auch anhand des aktuellen Fondswertes auf dem Zweitmarkt müssen die Anleger des IVG EuroSelect Zwölf mit Verlusten rechnen. Sie sollten sich möglichst bald an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden, um mögliche Schadenersatzansprüche juristisch zu überprüfen.

Ebenso kritisch ist die wirtschaftliche Situation des IVG EuroSelect 14 The Gherkin. Die IVG Immobilien AG hat Ende August 2013 die Eröffnung eines Schutzschirmverfahrens beantragt, im Anschluss daran durchlief sie aufgrund ihrer Zahlungsunfähigkeit ein Insolvenzverfahren.

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