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BGH zum geplatzten Immobilienkauf: Kein Schadenersatz vom Verkäufer

BGH, Urteil vom 13. Oktober 2017- Az. V ZR 11/17

Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht auf Schadenersatz, wenn er die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl er weiß, dass der Kaufinteressent bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

DER FALL
Ein Kaufinteressent wollte von einem Großinvestor in Frankfurt eine Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum Preis EUR 376.700 kaufen. Nachdem der Kaufinteressent bereits einen Darlehensvertrag über EUR 300.000 zur Finanzierung der Wohnung abgeschlossen hatte und sein Widerrufsrecht gegenüber der finanzierenden Bank nach 14 Tagen abgelaufen war, teilte ihm der potenzielle Verkäufer acht Tage vor dem notariellen Beurkundungstermin mit, dass dem Kaufinteressenten die Wohnung nur noch zu einem höheren Kaufpreis von EUR 472.400 verkauft werden könne. Damit war der Kaufinteressent nicht einverstanden und nahm von dem Kaufvertrag Abstand. Der Verkäufer veräußerte die Wohnung dann tatsächlich zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber. Der Kaufinteressent musste nun den Finanzierungsvertrag rückabwickeln, wofür ihm Kosten von rd. EUR  9.000 entstanden sind.

Der Kaufinteressent verlangt vom Verkäufer Schadenersatz für die Kosten der Rückabwicklung des Darlehensvertrags.

DIE FOLGEN
Die Klage blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, nach welcher jede Partei bis zum Vertragsabschluss über ein Grundstück im Rahmen der Privatautonomie das Recht hat, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Zur Begründung führt der BGH aus, dass es ansonsten zu einem indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags kommen würde und ein solcher Zwang dem Zweck der Formvorschrift des § 311 b BGB (notarielle Beurkundung) zuwiderlaufen würde.

Der BGH weist darauf hin, dass „Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko“ erfolgen. So lange ein Vertrag nicht vom Notar beurkundet sei, könne der Verkäufer Vertragsinhalte noch ändern. Bei einem Grundstückskaufvertrag entstehen Schadensersatzansprüche des Kaufinteressenten gegen den potenziellen Verkäufer erst dann, wenn eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren.

WAS IST ZU TUN?
Nach der Rechtsprechung des BGH sind die Anforderungen für die erfolgreiche Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs wegen des Abstandsnehmens des potentiellen Verkäufers vom Immobilienkaufvertrag wegen Verstoßes vorvertraglicher Treuepflichten sehr hoch. Nur ausnahmsweise wird es gelingen, einen vorsätzlichen oder wenigstens besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß des anderen Teils nachzuweisen. Jede Vertragspartei trägt vor der notariellen Beurkundung das Risiko für getroffene Entscheidungen und Vermögensdispositionen selbst. Die Möglichkeit, dass die Vertragsverhandlungen scheitern, etwa weil der Kaufpreis nachträglich erhöht wird, muss ein Kaufinteressent berücksichtigen, wenn er eine Finanzierung abschließt.

Ein potenzieller Käufer sollte sich deshalb bei seiner Bank eine Annahmefrist oder ein kostenloses Lösungsrecht für den Fall einräumen lassen, dass es nicht zu einem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags kommt. Alternativ kann eine aufschiebende Bedingung im Finanzierungsvertrag vereinbart werden. Jedenfalls sollte der Kaufvertrag noch innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag notariell beurkundet werden.

Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss eines Vorvertrags mit dem Verkäufer. Der darin genannte Kaufpreis ist verbindlich. Allerdings muss auch ein Vorvertrag notariell bestätigt werden.

Muss der Termin bis auf Weiteres verschoben werden, sollte vorsorglich „die Reißleine gezogen“ und der Darlehensvertrag widerrufen werden. Dieses ist immer noch besser, als das Kostenrisiko einer nachträglichen Vertragsauflösung einzugehen.

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